禾盛景觀
報道：目前中國的房地產市場已經進入了下半場快結尾的階段，各級地方政府不再歡迎單純的房地產開發項目轉而支持和吸引那些帶產業的項目，政府尤其歡迎產城結合、產人結合和產融結合的大健康養老產業綜合體，該類項目能夠為地方政府帶來稅收、帶來就業、帶來民生這種社會效益，因此康養產業綜合體就越來越受到各級地方政府的歡迎。
包括萬達、恒大、融創、中冶置業在內的一批知名開發商都在具有稀缺性的旅游目的地布局，主打以生態環境為賣點的康養、文旅地產項目，而種種跡象也表明，隨著中國人口老齡化加速以及人們對于美好生活環境關注度提高，這類以環境為主要賣點的地產需求正在逐步升溫，有望成為市場黑馬。
很多人認為養生旅游需要政府的支持，那么其實這個說法在前幾年是對的。現在來看這個說法也不完全正確，甚至說是錯誤的。
因為以前我們針對于養生旅游，實際上以前是養老社區，那個時候特別是民政部門對這種養老支持力度非常大，按床位補，有一個床位每年補一萬塊錢左右，所以很多的開發商就是依靠這種政府這個補貼來掙錢，而個人所交的錢很少。
但現在來看，作為康養旅游或者是養生旅游來講，這是一個大的產業。文旅康養產業，被譽為“朝陽產業”，涉及吃、穿、住、行、購等多個方面，有著相當大的目標人群，可以在短時間內迅速拉動消費，前景非常的廣闊。
面對這樣一種新的形勢、新的階段，全國房地產開發商紛紛轉型投資大健康養老產業綜合體項目。但是大家普遍缺經驗、缺模式、缺運營方式。
從目前來看遠離大城市、遠離城市中心區域的大型風景名勝區的所謂康養產業綜合體項目失敗的越來越多，到底原因是什么呢 如果說成功的項目鳳毛麟角失敗的項目越來越多，那么這個行業還值得投資嗎？
“銀發經濟”浪潮下的市場潛力
統計局發布的人口統計數據顯示，2018年末，我國60周歲及以上人口24949萬人，占總人口的17.9%，增加859萬;65周歲及以上人口16658萬人，占總人口的11.9%，增加827萬，老年人口比重持續上升。而世界衛生組織預測，2033年前后中國老齡人口將翻番到4億，到2050年，中國將有35%的人口超過60歲，成為世界上老齡化最嚴重的國家。
顯然隨著我國老齡化速度的加快，老年人口的爆炸式增長。獨生子女家庭越來越多，城市空巢率越來越高，在此背景下，健康老齡化成為我國應對人口老齡化的必由之路。
國家也在持續加碼康養產業頂層設計，2013年以來先后出臺了《關于加快發展養老服務業的若干意見》《關于促進健康服務業發展的若干意見》《關于促進旅游業改革發展的若干意見》等指導性文件，為康養產業發展帶來重大戰略機遇，提供了政策利好大環境。
2016年發布的《“健康中國2030”規劃綱要》則指出，應積極促進健康與養老、旅游、互聯網、健身休閑、食品融合，催生健康新產業、新業態、新模式，到2020年，健康服務業總規模超過8萬億元，到2030年達到16萬億。隨著人們生活水平的提高和健康消費意識的提升，養生、醫養、養老產品日漸成為消費熱點。
從產業發展的前景來看，從國家政策的支持力度來看這個行業肯定是會越來越好，是一個藍海，是一個朝陽產業。
面對這樣一個重大的戰略機遇，面對這樣一個產業機會窗口、面對這樣一個大風口，房地產開發商如果要轉型投資康養地產的話到底需要注意哪些問題，到底需要解決哪些問題。
轉型康養需注意十個問題
1.缺乏敬畏感，急功近利導致死得快
很多商界精英，在企業發展轉型或二次創業過程中，發現養老產業這個行業既有國家政策大力支持，也存在著日益增加的市場規模，于是積極跨涌入，但往往忽視了風口之下暗藏陷阱。目前中國養老產業是典型的“三高一低一長”產業，即“高風險、高投入、高技術、低利潤、回報周期長”，玩轉養老地產有諸多陷阱，譬如“資金投入巨大、開發時間長、運營經驗匱乏、專業人才匱乏等”。玩不好，按照自己以往的投資邏輯和企業運作思維來搞，反而死的更快。
2.沒有產業支撐，項目缺少“生命力”
一些養老地產項目，動輒投資數十億、占地規模幾百上千畝，規模大，設施齊全，業態多，但沒有產業支撐，始終沒有形成產業鏈，單獨依靠養生度假娛樂，嚴重背離“產業支撐”之根本，經營不久就難以為繼。沒有產業支撐，就沒有長久的生命力。嚴格來講，養老地產里的娛樂、餐飲、住宿、購物、度假、商業服務等，都是附加值，都是錦上添花，不是主體，更不是養老地產的支撐。這些項目看起來眼花繚亂，但都不足以對養老地產的根本產生支撐作用。
3.缺乏依托，孤木難成林
養老地產大多地處郊外，千萬不要想著方圓多少公里內，就你一家養老地產，獨門生意就好做。事實上，一個獨立的養老地產，如果周邊沒有其它吸引人的資源作為依托，不僅不會壟斷生意，甚至基本沒人愿意來。絕大多數的養老地產是依托不了景區的，依托不了景區的養老地產，怎么辦呢 那就要尋求以下依托模式：抱團依托、跨界依托、特產依托、復興依托、稀缺依托、品類依托、位置依托、自我依托等。
4.沒有差異性規劃、盲目跟風
目前許多養老地產壓根沒有規劃，緊跟流行，全靠抄襲，最后搞得不倫不類。一方面，閉門造車，完全憑自己主觀判斷搞開發建設，沒有主題，沒有創意，沒有吸引力，完全喪失競爭力。更有甚者，完全拷貝附近一個盈利好的養老項目。另一方面，一些規劃師，只是把其他養老地產的項目拆零散，再組裝成一個新的方案來濫竽充數。
5.不懂營銷，自認為“酒香不怕巷子深”
新媒體時代，新的營銷手段層出不窮，可是當你告訴莊主用社交網絡平臺不用花錢，只需營造氛圍、推介項目、互動交流培養感情、實時制造話題引起關注時，某些投資人一句話完事：我不會!他們以為養老地產建成，環境優雅、設施齊全、吃住不愁，都市報上登幾個版的廣告就可以等著顧客上門了。但這個時代真的過去了!
6.不懂運營，全盤皆輸
當前的養老地產、養老養生綜合體、康養小鎮的項目，不缺規劃師、設計師，不缺施工方、材料供應方，缺的恰恰就是運營高手——操盤手!操盤手要做的就是團隊建設、日常運營、品牌塑造、持續銷售、服務升級、危機公關。一個養老地產從開業，運營，健康發展，最后實現盈利，全靠操盤手帶領團隊的運營能力。
7.不愿學習，固步自封
這個時代最大的特點就是變化快，新科技、新手段、新形式日新月異。你打個盹，就可能錯過一次發展的機會。養老地產面臨著前所未有的新形勢、新業態、新環境。比如對有些投資人來說，土地運作流轉、PPP、聯盟運營等概念都是以前沒有接觸過的，更別說一系列讓人眼花繚亂的新生事物了。只有將學習、考察、調研、培訓等常態化，方能實現養老地產的健康發展。
8.理解偏差，投資誤入歧途
房地產的高端基本上是看“地段價值+硬件價值+外部配套價值”。養老地產的高端實際上看三個方面，第一個是人護比，第二個是配套比，第三個是人性關懷。養老項目的高端并不是拼硬件的高檔，而是拼軟件的細節。如果不理解養老“高端”的真正內涵，僅僅是把重點放在硬件的打造上，就是誤入歧途。
9.養老地產成本過高，經營壓力大
這里的成本分為兩個方面，一是養老地產對人力資源的要求高，在普遍物價上漲的大情勢下，用工成本高，而且養老地產大多在城郊，相對于遠郊的農村用工，成本偏高。第二就是土地成本，動輒數百萬一畝。如此高額的成本，必然帶來巨大的經營壓力。
10.不會處理同政府的關系
無論是土地運作，還是項目申報，亦或項目的建設，再或基礎配套的完善，甚至資金缺口的彌補，等等，方方面面的諸多工作都有待對政策的正確把握、同政府的密切合作才能達成。退一萬步講，政府的相關補助也是許多養老地產前期立足生存的主要依靠。
